譲渡所得税の計算を簡単に理解しよう

 

不動産を売却して利益が出た場合、必ず意識しなければならないのが「譲渡所得税」です。高額な不動産取引では数百万円単位で税額が変わることもあるため、仕組みを理解しておくことは売主にとって大きな安心につながります。

 

譲渡所得税は、単純に「売却額に税率を掛ける」わけではありません。まず「譲渡所得」を計算する必要があります。譲渡所得は以下の式で求められます。

 

譲渡所得 ＝ 売却価格 ?（取得費＋譲渡費用）

 

「取得費」とは購入時の価格に加え、購入にかかった仲介手数料や登録免許税なども含みます。「譲渡費用」には、売却時にかかった仲介手数料や印紙税、測量費などが該当します。つまり、売却額からこうした経費を差し引いた“純粋な利益”が課税対象になるのです。

 

次に、この譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。所有期間が5年以下の「短期譲渡」は税率が約39％、5年を超える「長期譲渡」は約20％と大きな差があります。同じ利益でも所有期間によって税額が倍近く違うため、売却時期を調整するだけで節税につながるケースもあります。

 

さらに、マイホームの売却であれば「3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。これは譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度で、多くのケースで譲渡所得税がゼロになる強力な特例です。そのほか、買い替え特例や特定居住用財産の軽減税率特例などもあり、条件を満たせばさらに節税が可能です。

 

税金の計算は複雑に思えますが、基本の仕組みを理解すれば全体像をつかむのは難しくありません。売却を検討する際には「どのくらいの利益が出そうか」「特例を使えるか」を早めに確認し、必要なら税理士や不動産会社に相談して最適な売却時期を見極めることが大切です。